En cas de vente d’un bien immobilier, la commune peut user de son droit de préemption pour l’acquérir à un prix inférieur à celui demandé. S’il est difficile de s’y opposer, vous pouvez malgré tout faire valoir vos droits.
C’est la surprise ! Alors que vous venez de signer un compromis de vente sur votre maison, vous recevez un courrier de la mairie indiquant que la commune souhaite l’acheter… Question : pouvez-vous vous y opposer ou devez-vous annoncer à votre acquéreur que la vente est annulée ?
« Lorsqu’une commune est dotée d’un Plan d’occupation de sols (POS), d’un Plan local d’urbanisme (PLU) ou d’une carte communale, elle peut instaurer un droit de préemption urbain sur tout ou partie de son territoire, explique Me Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris. Si un bien faisant partie de cette zone est mis en vente par un particulier (terrain, maison, appartement, voie privée, etc.), la commune peut se substituer à l’acquéreur et décider de l’acheter. »
Le seul moyen de s’y opposer consiste à prouver que la décision n’est pas justifiée. En effet, la commune n’est autorisée à préempter un bien que dans l’intérêt général : création de crèches, de logements sociaux, protection des espaces naturels, etc. À défaut, le propriétaire du bien peut demander l’annulation de la décision devant le juge administratif, dans le cadre d’une procédure de recours pour excès de pouvoir.
Vente d'un logement à la mairie : les trois solutions possibles
En pratique, lorsqu’une promesse ou un compromis de vente est signé, le notaire doit adresser à la mairie un document appelé « déclaration d’intention d’aliéner » (DIA) qui fait état du bien vendu et de son prix, ainsi que de l’identité des parties. En l’absence de DIA, la commune peut demander au tribunal judiciaire de prononcer la nullité de la vente.
À réception de la DIA, la mairie dispose d’un délai de deux mois pour prendre une décision et informer le vendeur de sa volonté ou non de préempter. Trois solutions sont possibles :
- La mairie renonce à acheter le bien : c’est le cas lorsqu’elle ne répond pas dans le délai de deux mois, la vente pouvant alors être librement réalisée entre le vendeur et l’acquéreur initial, aux prix et conditions mentionnés dans la DIA. Toute modification oblige à déposer une nouvelle DIA.
- La mairie décide d’acquérir le bien à un prix inférieur : c’est l’hypothèse la plus fréquente. « Dans ce cas, explique Me Boisset, notaire à Bretteville dans le Calvados, le propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour donner sa réponse à la mairie. Soit il accepte le montant qu’elle propose, soit il renonce à vendre, soit il maintient son prix de départ. » L’absence de réponse du propriétaire dans le délai de deux mois est assimilée à une renonciation à vendre. S’il maintient son prix, la commune n’a pas d’autre solution que de saisir le juge de l’expropriation. C’est à ce dernier qu’il appartient de fixer le prix de vente définitif en fonction du marché et des documents que vont lui soumettre chaque partie (facture de travaux d’amélioration réalisés par le propriétaire…). Si, à l’issue de la procédure, le vendeur n’est pas d’accord avec la somme fixée par le juge, il peut encore renoncer à vendre sa maison, à condition d’en informer la mairie par courrier recommandé.
- La mairie décide d’acquérir le bien au prix demandé : c’est une conjoncture plutôt rare, qui oblige le propriétaire à lui vendre son bien, mais il reçoit le prix désiré. Le paiement doit alors intervenir dans un délai de quatre mois suivant la signature de l’acte notarié et le vendeur est autorisé à rester dans sa maison jusqu’au règlement intégral de la vente. En cas de retard de paiement, le vendeur peut saisir le tribunal judiciaire et demander que son préjudice soit réparé.
Contrôler l’utilisation du bien après le rachat par la commune
Si le vendeur peut choisir de conserver son bien plutôt que de le vendre, l’acheteur évincé, lui, ne bénéficie d’aucune prérogative. Il ne peut pas prétendre à une indemnisation, ni même demander la réparation de son préjudice. En revanche, les sommes versées d’avance au moment de la signature du compromis ou de la promesse de vente lui sont restituées.
De même, lorsque la vente initiale a été confiée à un agent immobilier, la commune peut être tenue de lui verser sa commission. « C’est le cas lorsque le montant de la commission figure à la déclaration d’intention d’aliéner et qu’il était prévu que cette somme soit à la charge de l’acquéreur », tempère Me Couzigou-Suhas, notaire à Paris.
Par ailleurs, si dans les cinq ans qui suivent l’acquisition par préemption, la commune décide d’utiliser le bien à une autre fin que celle initialement prévue dans le cadre d’un projet d’intérêt général (articles L. 210-1 et L. 300-1 du Code de l’urbanisme), l’ancien propriétaire peut intenter un recours en illégalité devant le juge administratif.
Lorsque, dans ce même délai, la commune décide de revendre le bien, elle est tenue d’en informer les anciens propriétaires pour leur proposer de l’acquérir en priorité. S’ils ne sont pas intéressés par le rachat de leur ancien bien, la commune doit proposer la vente à l’acquéreur évincé à l’époque. En cas de non-respect de cette obligation, les anciens vendeurs et acheteurs peuvent exercer une action judiciaire en dommages et intérêts, à condition, toutefois, de prouver qu’ils ont subi un préjudice.
La procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique
À la différence de la préemption qui ne peut avoir lieu qu’en cas de vente, la procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique peut intervenir à tout moment. Elle permet à l’État, collectivités, établissements publics et certaines personnes de droit privé chargées d’une mission de service public (Caisse de sécurité sociale, concessionnaire de travaux publics, etc.) d’obliger un particulier à lui vendre son bien dans un but d’intérêt général. C’est le cas lorsqu’une commune envisage de créer un espace vert, un plan d’eau, une colonie de vacances, un lotissement, une zone industrielle, etc. Attention, le projet doit être réellement justifié, ne peut pas être évité et l’atteinte à la propriété de la personne expropriée n’est pas disproportionnée par rapport à l’objectif poursuivi.
En réparation de son préjudice, l’exproprié reçoit une indemnité dont le montant, fixé par l’État, correspond à la valeur vénale du bien - ou valeur marchande -, à laquelle peuvent s’ajouter des frais accessoires (déménagement, notaire, etc.). À défaut d’accord amiable entre les parties, c’est au juge de l’expropriation qu’il revient de fixer le montant de l’indemnisation. La personne publique dispose d'un mois après le paiement des indemnités pour prendre effectivement possession du bien. Passé ce délai, il peut être procédé à l'expulsion des occupants.
Trois conseils face au risque de préemption
1. S’informer avant de vendre. Avant de vendre un bien immobilier, les propriétaires peuvent se renseigner auprès des services d’urbanisme de la mairie pour savoir s’il se trouve dans une zone de préemption. Si c’est le cas, ils peuvent tenter de négocier directement le prix avec la mairie.
2. Éviter les travaux sans confirmation. Si l’acheteur peut disposer des clés après avoir signé un compromis ou une promesse de vente, il doit s’interdire d’entreprendre des travaux avant d’avoir confirmation par le notaire que la commune n’envisage pas de préempter le bien. Elle ne lui rembourserait pas les travaux en cas de préemption.
3. Attendre les élections municipales. En cas de désaccord sur le prix entre le vendeur et la mairie, il peut être judicieux de renoncer à la vente jusqu’aux prochaines élections municipales. À l’occasion d’un changement de majorité, il est fréquent que les zones prévues par le droit de préemption soient modifiées en fonction des priorités du nouveau conseil municipal.
En savoir plus sur le rachat de votre maison par la commune
- Pour obtenir informations et conseils gratuits, sur la préemption et l’expropriation, contactez l’Agence départementale pour l’information sur le logement (Adil)
- Pour se documenter sur le sujet et trouver les coordonnées de la chambre des notaires de votre département, contactez le Conseil supérieur du notariat ou 01 44 90 30 00 ou rendez-vous sur le site internet www.notaires.fr.